『よく聞かれます。どうやって、他社の査定額より10%高く売却できたのか。』
東京不動産買取・売却相談センター

非公開買取・売却の専門(囲い込む訳ではありません)。

他社の査定より10%高く、不動産の買取・売却を目指します。売却する不動産は、経営者・パワーカップル・不動産業者が買取ります。

【買取・売却物件】
土地(再建築不可含む)、住宅・マンション(旧耐震基準含む)
1棟アパート、マンション・店舗・ビル

※売却する全ての案件を、税理士・司法書士と連携し、対応しております。

選ばれる理由

愚直に、丹念に仕事を進める

不動産の『非公開買取・売却』査定の相談を受けた際は、お客さまのご事情を確認した上で、不動産買取業者への入札売却・エンドユーザーへの売却を比較検討し、高値の売却を目指します。

不動産買取業者に売却する場合は、特定の取引先のみに査定を依頼せず、20社以上の買取業者へ査定を依頼しております。

経験と実績

不動産売却の成否は、担当者の力量に左右されます。当センターの代表は、20年間にわたり不動産・建設業界に従事。

不動産売却には、税金や法律への理解が不可欠です。過去の経験にとらわれることなく、一次情報から情報収集につとめ、よりよい提案をすることを自身に課しております。

今までの経験により、海千山千の「不動産の買取業者」と対応する力、これに加えて不動産の売却にかかる「税務の知識」を備えています。

親身になれる

当センターの商品は、積み重ねてきた経験、不動産の買取・売却に関わる、税理士や司法書士など専門家との提携関係のみです。

お客さまの希望・利益を叶える提案をすることが、唯一の商品という認識で全てのご相談に応じております。

ご意向や財産・家族構成に合わせた提案ができる=親身になれる存在であれると考えております。

サービスのご案内

不動産業者への入札売却

不動産の買取業者への売却査定を進める場合は、買取業者へ個別に査定を依頼する必要があります。

当センターが買取査定を進める場合は、1物件あたり、20社以上の不動産の買取業者へ売却査定を依頼。

一番良い査定条件を提示した不動産の買取業者と、あなたは売却手続きを進めることができます。

エンドユーザーへの非公開売却

不動産を直接、エンドユーザーに売却する場合の方法です。

物件調査を行い、売却査定を実施し、売却手続きを進めます。

非公開物件の購入を希望する、経営者・パワーカップル、提携先の税理士・司法書士顧客に対し、個別に物件情報を提供し、高値での売却手続きを目指します。

買取・売却査定について、お気軽にお問合せ・ご相談ください

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事例紹介

不動産買取業者への入札売却

・相続税納付のための土地売却
・旧耐震基準のマンション売却
・再建築不可の土地売却
・底地権の売却
・アパートの売却
・希望額でのマンション売却

エンドユーザーへの非公開売却

・マンションの売却
・戸建て住宅の売却
・更地売却
・借地権付き建物の売却
 

他のサービス

親族間売却サポート

不動産を、親族や同族法人へ売却する際の各種サポートを行っております。

不動産売買契約書(重要事項説明書)の作成は勿論、売却価格が低額(低廉)とみなされると贈与税が課させる可能性もあることから、税理士への個別相談も行います。

購入する方が融資利用を行う場合は、金融機関との調整も行い、可能な限りのサポートにつとめております。

任意売却サポート

ご事情により、不動産の任意売却を検討する際は、他にもいろいろな手続きを抱えられている事がほとんどです。

不動産の任意売却手続きのための、金融機関など利害関係人との調整、引越し先の手配。

売却後の税務面でのサポートまで、全ての手続きを、サポートしております。

よくあるご質問

お問合せ ~ 売却依頼まで

不動産の買取・売却を依頼するときの流れを教えてください。

まずは、不動産の買取・売却を希望する理由、不動産の利用状況などをお聞きします。

まず、不動産の買取・売却査定を依頼する理由、売却時期、不動産の利用状況、相続手続きが終わっているかなどの状況を整理します。

当センターに不動産の買取・売却査定を相談される方の中には、特段の検討もせずに、不動産の買取・売却を決めている方もいます。

売却した不動産が返ってくることはありません。不動産活用など、他の選択肢により不動産を残す方法は検討しなくてよいかも確認します。

不動産価格が高いので、買取・売却すると得と聞いたのですが本当ですか?

マンションは、特に高く買取・売却されています。

国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」によると、2010(平成22)年平均と、2021(令和3)年6月とを比較すると、東京では以下の数値となっています。

戸建て住宅:114.7%UP、マンション:159.6%UP

共に売却価格が上昇していますが、マンションの売却価格上昇が顕著です。

<実務を進めている実感>
・コロナ以後、自宅で仕事をする機会が増え、広い住宅への移動が増えている
・テレワークの普及により、戸建て住宅を求める方は、郊外も視野に入れている
・株高による資金が、不動産に流入

日経平均株価:1年で129.2%UP
2020年6月30日:22,281円 → 2021年6月30日:28,791円

・住み替え(東京の場合)
同一地域に購入する場合は、売却益が出ても、購入する物件が割高

【不動産の買取・売却の検証】
上記の事実から、自宅以外の不動産で、将来、売却する可能性がある物件。特に、区分所有のワンルームマンションについて、売却価格の検証はお勧めしています。

~少子化による需要減。
テレワークの浸透により、単身者でも、居室内に仕事ができるスペースを設ける必要があり、ワンルームマンションの需要減が進むと思われます。

※「不動産価格指数」とは
国土交通省が公表。
年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に不動産価格の動向を、毎月指数化して公表されている。
https://www.mlit.go.jp/common/001411093.pdf(2021年6月30日公表)

不動産の売却査定額が高い=高く売却できる会社なのでしょうか?

査定額=売却(買取)できる価格ではありません。

不動産の売却を検討する際、複数社から売却額の査定を受け取れる、比較サイトを利用する方が増えています。

<比較サイトの注意点>

売却査定額=売却(買取)できる金額ではない

売却に関する業務依頼を受けなければ、仕事を進めることができません。
比較サイトの利用者から、業務依頼を受ける場合は、査定額を気に入って貰もらわないといけません。
相場よりも、敢えて高値の査定額を提示する。

査定額の信憑性を理解する術はなく、それを信じて依頼した結果、長期間売却できない不動産となる。
そのような事例に、相当数、触れてきています。

査定額はあくまで参考値。
各社の話を聞く際は、実際に売却できそうな価格、担当者の実務経験や仕事への姿勢を確認。

不動産の売却を信頼して任せられる担当者に、売却を依頼すべきだと思います。

不動産買取業者に売却すると、やはり、安くなるのでしょうか。

不動産買取業者にしか、売却できない不動産(条件)もあります。

不動産買取業者への入札売却を依頼される方から、よく聞かれます。
建て替えできない土地、隣接地と境界に争いがある、旧耐震基準のマンション、事故物件など、エンドユーザー向けに、販売が困難な不動産もあります。

売却できなければ、お金が入ることはありません。まず、誰に売却できる不動産かの検討が必要です。

土地や戸建て住宅を、不動産買取業者に売却すると安くなりますよね。

場合によっては、不動産買取業者のほうが高く買うこともあります。

利用者に直接売却することが、高く売却できる方法です。

土地・戸建て住宅は、エンドユーザーに販売したほうが、高く売れることが多い。

但し、一戸建ての住宅を建てるには大きい区画を売却する場合、建売業者へ売却(買取)したほうが、高く売れることがあります。

マンションを、不動産買取業者に売却すると安くなりますよね。

旧耐震基準のマンションは、検討が必要です。

利用者に直接販売することが、高く売却する方法です。

旧耐震基準のマンションは、エンドユーザーの購入者が現れるまでに、相当の時間を要する場合があります。
売却するご事情により、不動産買取業者への売却を、検討する必要もあります。

エンドユーザー向けの売却査定、不動産業者への買取査定を知ることはできますか?

はい。できます。

エンドユーザー向けの売却が可能な場合は、売却査定と買取査定を実施し、エンドユーザー、不動産買取業者、どちらに売却するかをご判断いただきます。

不動産の買取・売却査定について、お気軽にお問合せ・ご相談ください

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不動産買取業者への入札売却

わたしが不動産業者に問合せるのでしょうか?

いえ、当センターが、全ての窓口となります。

買取を依頼する不動産の特性により、売却査定を依頼する不動産買取業者を選定。契約条件調整は、全て当センターが行います。

わたし(売却希望者)が対応することはありますか?

当センターからの進捗報告の確認をお願いします。

買取業者が、現地確認を希望することがあります。
当センターのみで対応するこもできますが、お客さまが立会いを希望する場合は、日程調整を行います。

それ以外は、当センターが窓口となり、全ての対応を進めることができます。

安くても、必ず売らなければならないんですか?

そんなことはありません。

買取査定価格や引渡し時期など、売却条件に見合わない場合は、買取をお断りください。

買取査定依頼から、売却契約まで、どれぐらい期間がかかりますか?

2~3週間です。

役所・現地での物件調査後、不動産買取業者へ売却査定を依頼。
不動産買取業者から売却打診結果の回答 → 契約条件調整 → 売買契約書・重要事項説明書の作成 → 契約締結まで、概ね2~3週間で対応できます。

最短3日間で買取りますと、インターネットで見たのですが。

査定を依頼した、不動産の買取業者が買うためです。

当センターは、不動産の買取を行いません。あくまで、数十社の不動産の買取業者へ売却査定などの仲介業務を行います。

「仲介」には「責任」も伴います。適切な不動産売却を行うことが、お客さまの利益になると考えております。

買取業者への売却査定を、提案する場合を教えてください。

買取業者の方が、良い条件で売却できる不動産です。

売るときは高く、買う時は安く。

土地、住宅、マンションを売却する時は、不動産を利用するエンドユーザーへの売却=高値の売却となることが一般的です。

しかしながら、売却の相談を受けた不動産の状況、売却資金の利用目的によっては、買取業者に売却したほうが高く売却できる不動産、買取業者にしか売却できない不動産があります。

【買取業者への売却を提案する場合】

<土地、住宅>
・住宅が、2軒以上建てられる土地
・賃貸マンションなど、収益物件の建築利用が見込める土地
・再建築不可の土地(無道路地)
・不整形地 

<マンション>
・売却するには、相当額の内装リフォームが必要だが、資金の捻出が難しい
・旧耐震基準のマンション

<契約条件>
・必ず、売却しなければならない事情がある
・売却資金の用意が必要な期日がある
・売却することを、他人に知られたくない
・契約不適合責任を負いたくない

不動産買取業者に売却することが、必ずしも安く売却することになる訳ではありません。
不動産を売却するご事情に合わせ、売却方法をご検討ください。

買取依頼から売却まで、数ヶ月かかることがありますか?

相続手続き、測量が必要な場合は、時間がかかることがあります。

不動産を売却するためには、不動産の名義を売主にしておく必要があります。
不動産を相続したが、先代名義のままである場合は、先に相続手続きを行う必要があります。
相続手続きは自身で行うこともできますが、司法書士に依頼する方が多いです。

また、土地や戸建て住宅を売却する場合は、土地の面積が分かる測量図がないと売却ができないこともあります。
その場合は、土地家屋調査士に測量業務を依頼します。

売買契約書は誰が作成しますか?

当センターが作成します。

不動産の売却時は、売買契約書・重要事項説明書の作成が必要です。
不動産の買取業者によっては、自社で作成することを求めてくることもありますが、基本的には、当センターが作成した書面を使用します。

税理士・司法書士・土地家屋調査士を知らないのですが。

当センターから、ご紹介することができます。

不動産の売却については、税金(税理士)・登記(司法書士)・測量(土地家屋調査士)などの専門家との連携が欠かせません。

お客さまが、それらの専門家を知らない場合は、当センターと提携いただく専門家を、適宜ご紹介しております。

エンドユーザーへの非公開売却

どのような方が利用されるサービスですか?

インターネット等で、売却情報を掲載したくない方が利用しています。

スーモやアットホームなど、売却物件の情報をインターネットに掲載すると、不特定多数の方が売却情報を確認します。
売却情報を見た不動産業者から直接営業されることもあり、わずらわしい思いをすることもあります。

当センターの顧客、提携する士業事務所(税理士・司法書士など)の顧客などに、直接売却活動を行うことで、情報を拡散せずに売却活動を行うことが可能です。

非公開で行う利点はありますか?

希望額で売却活動を継続できること。
未公開物件から購入物件を探す、顧客にアプローチできることです。

情報公開した物件が売却できない場合は、売却できなかった事実が、仲介業者や購入希望者に認識されてしまいます。
急いで売却する必要がなく、希望額で売却したい場合は、非公開で売却活動をすることで、それらのリスクを避けることができます。

また、未公開物件を購入したいという方もいるため、その層に向けて売却活動をすることができます。

何故、士業事務所の顧客に売却活動をするんですか?

資産家にアプローチするためです。

税理士・司法書士の顧客は、会社経営者や地主などの資産家が多い。その顧客層は特に、未公開物件を望む傾向にあります。

当センターは、相当数の士業事務所と提携しています。急いで売却する理由がない方へは、非公開売却をご案内しております。

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買取・売却を依頼する会社の選定

不動産の買取や売却を依頼する会社は、どのように決めればよいですか?

任せられる人を、選定すべきです。

不動産の買取・売却を検討する、ほとんどのお客さまから聞かれる質問。

仕事をして実感していることですが、不動産業は、信頼されている業態ではありません。

特に、バブル期の地上げなど、不動産業者の負の側面を認識している方は、不動産業者に対して嫌悪感を抱いている人もいます。

しかしながら、不動産の買取・売却を行う場合は、ご自身で進めることができません。

不動産業者に知り合いがいない方は、信頼できる方からの紹介、インターネットで検索するなどして、不動産業者に買取・売却業務を依頼します。

インターネットで検索し、不動産業者を選定する方は、不動産売却価格の比較査定サイトなどを利用するケースが増えています。

当センターのご相談者の中には、比較査定サイトで取得した見積りを持参する方もいます。

その会社の中から決めれば良いのではないですか?とお聞きすると、どの会社にすれば良いか分からなかったという意見がほとんど。

一番高い買取・売却査定額を提示した会社が、一番高い値段で買取・売却をしてくれるわけではありません。

査定はあくまで机上で行うため、売却する不動産を確認して、金額が下がることもあります。

また、買取・売却業務を依頼されることを目的に、相場よりもかなり高額の買取・売却額が査定されていることもあります。

お客さまも、査定額=売却額ではないと理解はしているのですが、査定額に相当の差異があったり、同じ不動産の買取・売却相談でも回答が異なると、どのように選定すれば良いか分からなくなってしまうようです。

不動産の売却方法により、売却後の税額が異なり、手取り額が変動するケース。本来は売却せずとも、活用することで残す選択が取れるケースもあります。

そこは、相談した担当者の実務経験、会社としての方向性が如実に出る部分です。
担当者の実務経験が乏しく、良い対応ができない。個別の売却案件について、税金対策の相談ができる税理士と提携できていない。

売上を優先するあまり、他の選択肢を提示しない。

当センターと提携いただく税理士先生と、確定申告後に打合せをすると、毎年必ず「先に相談してくれれば、数百万円単位で税金が変わったのに」という愚痴をお聞きします。不動産の買取・売却は、担当者の力量により、手取り額が左右されます。

実務経験、税理士との個別の繋がり、仕事の進め方を確認する中で「誰のために仕事をしている人か」を判断し、あなたの仕事を任せたい人を選定することが、納得のいく結果が得られるのではないでしょうかと、ご相談者にお伝えしています。

住宅の買取・売却

転勤することになり、住宅を売却するか迷っています。

住宅の状態によりますが、定期借家での賃貸も一考です。

転勤、親と同居することになったなど、空き家の買取・売却の相談を受ける機会があります。

東京の場合、家(戸建)の賃貸物件が不足しているため、建物の内の状況を確認し、賃貸可能と判断できれば、借家とすることもご提案します。

ご自身が利用することになった場合や、買取・売却を再度検討する場合を想定し、契約期間を定めることができる、定期借家契約で賃貸することをお勧めしています。

アットホームラボ株式会社の調査によると、東京では、東京23区内は27.8%、東京都下は23.1%が、住宅(戸建)を賃貸する際「普通借家契約」ではなく、「定期借家契約」にしています。

住宅を売却する時、解体したほうが良いですか?

住宅の状態、建築時期など、個別確認なしに回答できません。

住宅を売却する時、解体して更地としたほうが良いか、質問を受けることがあります。その場合は、税制優遇、住宅の状態などを加味して個別に回答しています。

<税制優遇>
・昭和56年5月31日以前に建築された住宅を相続した場合
(解体後に売却することで、譲渡所得税の特例を受けられる可能性がある)

<住宅の状態>
・住宅の老朽化など、見た目の問題から、解体して更地にしたほうが、購入者が現れやすい
・住宅にアスベスト(石綿)が含有されている可能性がある

アスベストは、解体後に含有されていることが判明することもあります。
売却後、住宅にアスベストが含有されていたことが判明すると、トラブルに発展する可能性もあります。

信託契約の効果

認知症となった場合でも、不動産の売却はできますか?

意思能力がない場合、売却できません。

不動産を売却する場合、司法書士による本人確認が必要です。

<本人確認とは>
ヒト:依頼者及びその代理人などが本人であることの確認
モノ:売却する不動産の確認
意志:売却することが、本人の意志であることの確認

認知症などにより、意思能力がないと判断されると、売却することはできません。売却資金を、介護施設の入居に充てるという相談は年々増えています。

相談できる時点=売却であれば問題ありません。

一人で身の回りのことができなくなった時点で売却し、介護施設に入居したいという場合は、信託契約の組成をご提案しております。

<信託契約とは>
「委託者」が所有する財産を「受託者」に移転し、信託目的に従って受託者にその財産の管理または処分をさせる契約。

委託者:不動産の所有者(本人)
受託者:本人、本人が依頼する信頼のおけるヒト
受益者:利益を受け取るヒト

委託者:本人、受託者:子、受益者:本人となるケースが多いです。信託契約を作成し、登記などの手続きを完了させることで、子が親の不動産を管理・活用・売却できるようになります。

売却(処分)権限を、生きている内に与えることができる制度が信託契約。

<信託契約の普及>
制度を理解する人は増えているが、普及しているとは言えない。それが信託契約。

本人(委託者)=受益者、受託者:子としても、2人の意志を一致させ、物事を進める必要がある。

本人が望んでも、子が受託者となってくれない。子から親に、認知症となった場合の想定を話せない。

不動産の名義変更(本人→受託者)をすると、なんとなく不安。

信託契約は、財産管理が目的。介護施設の入居契約(身上監護権)を子が行うには、別途の検討(任意後見契約)が必要。

信託登記、信託契約の組成などの費用がかかる。

信託契約の組成を相談できる、専門家として、不動産業者がなれていない。

人生100年時代を迎え、信託の検討をする人が増えていくことは間違いありません。

住宅・マンションなどの不動産を、生きている内に売却する可能性があれば、信託も1つの検討内容です。

新着情報

2022/2/14
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〒104-0054 東京都中央区勝どき2-9-16 勝どきハイデンス412号室
都営大江戸線「勝どき」駅から徒歩1分 付近にコインパーキング有り

お客さまの声

丁寧な対応で大満足です

「東京不動産買取・売却相談センター」さんには丁寧に対応していただき、大満足です。
次の機会があれば、また合同会社TSCさんにお願いしたいと思っています。

友人にもお勧めしたい

たいへんお世話になりました。ありがとうございました!
「東京不動産買取・売却相談センター」さんのサービスは、友人にもぜひお勧めしたいものでした。今後ともよろしくお願いします。

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